Nos últimos anos no Brasil, o financiamento imobiliário tomou proporções bilionárias. Tanto por parte do de bancos públicos, como Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil, mas também por bancos privados como Santander, Bradesco, Itaú, etc. Banco com menor taxa de juros ainda é a CEF, mas ao mesmo tempo é o mais burocrático para a obtenção de financiamento. Nos Bancos privados o processo é mais rápido, mas as taxas de juros são de mercado, na ordem de 1 a 1,4% ao mês. Enquanto na CEF pode-se obter financiamento com taxa de juros da poupança, cerca de 0,5% ao mês, tudo, entretanto, depende da renda familiar. Quanto maior a renda, maior a taxa de juros.
Existem dois métodos de cálculo de prestações. O mais usual para financiamento imobiliário é o método SAC (Sistema de Amortização Constante), onde o capital amortizado mensalmente é o mesmo, variando-se apenas os juros. O segundo método é pela tabela Price ou Sistema de Prestação constante, onde o valor da prestação é fixo do primeiro ao último pagamento, muito utilizado no comércio em geral e financiamento de automóveis.
Para o financiamento imobiliário, o melhor de todos é o SAC, o mais fácil de calcular. Supondo um financiamento da ordem de R$ 100 mil, com juros de mercado de 1% ao mês, com prazo de pagamento de 25 anos ou 300 meses, a forma de calcular é a seguinte. Divida o valor total do financiamento pelo número de parcelas a serem pagas. Neste exemplo, 100.000/300, o que é igual a R$ 333,33. Então, o valor do capital a ser amortizado mensalmente é de R$ 333,33 da primeira à última parcela. E quanto será de juros? Sendo o valor financiado de R$ 100 mil e a taxa de juros de 1% ao mês, o valor inicial de juros será 1% de R$ 100 mil, o que dá R$ 1 mil. Logo, a prestação inicial a ser paga será de R$ 1.333,33. E a última parcela será de R$ 333,33. Por isso, mesmo pequenas variações na taxa de juros podem significar muito ao longo do financiamento. Supondo que os bancos privados estejam cobrando agora 1,2% ao mês, acréscimo de apenas 0,2% ao mês, representará R$ 200,00 a mais de juros na prestação. Subindo a prestação para R$ 1.533,33. Por isso, num financiamento de longo prazo, atente-se para pequenas variações, elas são muito significativas tanto para maior como para menor.
O segundo tipo de prestação o Price (Prestação fixa), a fórmula é bem complexa, por isso não irei explicar, apenas mostrar o valor da prestação já calculado. Usando o mesmo juro de 1,2%, daria uma prestação fixa mensal de R$ 1.234,00. Caso o juro fosse de 1%, a mesma cairia para R$ 1.053,22. Aparentemente, o Price é mais vantajoso, mas na verdade não é. Enquanto na Price nos primeiros 12 meses a amortização do capital é de apenas R$ 676,00, para o cálculo com 1% de juros ao mês e o total de juros pagos é de R$ 11.960,00, no sistema SAC, o total de amortização no período será de R$ 4 mil e de juros R$ R$ 11.780,00. Na décima segunda prestação o valor dela já seria de R$ 1296, 67, o que nos dá R$ 3,05 a menos a cada mês. O método SAC pode ser mais oneroso no início (cerca de R$ 280,00 mais caro), mas a dívida do tomador diminui muito mais rápido. O que facilita no caso de venda do imóvel financiado e a quitação no banco. O valor a ser liquidado de uma só vez será muito menor no Sac que no Price.
No longo prazo, o total de juros pagos será menor no SAC que no Price. Por isso, para financiamento imobiliário, fuja do Price, será jogar dinheiro fora.
Esse é um dos motivos que as financeiras não financiam automóveis pelo SAC, a dívida diminui mais rápido e o total de juros pagos será menor, o que para os bancos, não é nada vantajoso.
Vale lembrar apenas, que no Sistema SAC utilizado pelos bancos, tanto públicos como privados, o saldo devedor é reajustado anualmente pela TR, o financiamento é recalculado e o valor de amortização mensal aumenta. Eu mesmo tenho financiamento neste sistema, comecei com R$ 222,22 de amortização mensal e estou em R$ 229,00. Mas nada que venha a tornar oneroso este método de cálculo de financiamento.
Em ambos os sistemas, SAC e Price, a prestação é acrescida de seguro de vida, para no caso de falecimento do tomador, o empréstimo fique quitado. Por isso, quanto mais jovem você tomar o empréstimo imobiliário, melhor, mais baixo será o seguro. Pois dependendo da idade da pessoa, o seguro pode representar até 1/3 do valor da prestação (acima de 60 anos de idade).
Os bancos também impõem limite para de idade para que o financiamento acabe, cerca de 75 anos.
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